Club de Campo La Zagala

A: Qué motivo al proyecto
• La demanda insatisfecha
• El medio físico y contextual: hoy en Neuquén no es posible vivir en un ambiente en contacto con el agua, en este caso hablamos de laguna y río, con todos los servicios.
• Proyecto innovador: El estilo de desarrollo propuesto es innovador desde su concepción “relación con el agua y el entorno”, en el aspecto constructivo (no se le traslada problema alguno al municipio y a otros actores sociales), su comercialización y desarrollo (sistema de fideicomiso) y posteriormente en su gestión y mantenimiento.


B: Ubicación
El proyecto se ubica en un predio de 34 has en el sector sur de la ciudad de Neuquén, en la margen izquierda del Río Limay.
Al emprendimiento se accede por varias calles troncales hasta la calle Río Senguer, transitando por esta hasta la calle Gob. Anaya y por la misma hasta el acceso.
Desde el monumento San Martín, ubicado en el microcentro de la Ciudad, hasta el Club de Campo hay exactamente 5 km.


C: Conceptos del diseño
• Obtener lotes “amplios” a partir de los 800 m2 de superficie, con medidas de lotes equilibradas para evitar la interferencia de un lote sobre otro.
• Lograr una morfología urbana simple y una propuesta paisajística excepcional, para que sea un lugar que de gusto ser vivido, además de lograr un planteo económico de los servicios. -Roberto Mullieri- Predominio de los espacios abiertos sobre los construidos. Red vial claramente jerarquizada. Localización de los espacios verdes en lugares estratégicos.
• Asegurar la no inundabilidad y el buen drenaje urbano.
• Asegurar un acceso rápido, fácil y con buena transitabilidad.
• Tener todas las redes de infraestructura urbana
• Lograr que el planteo del perímetro y del acceso le otorgue seguridad al emprendimiento, que sea fácil y económico de vigilar.
• Expensas baratas, basándonos en una operación y una vigilancia sensilla y económica.
• La morfología urbana expresa claramente las funciones: el conjunto presenta una fuerte tensión entre la geometría de la laguna principal y la trama del trazado de las calles y manzanas sobre las cuales se desarrollan la mayor parte de las áreas individuales. El diseño urbano y paisajístico construye un paisaje coherente y claro, capaz de definir las formas del hábitat expresando claramente las funciones fundamentales de un asentamiento humano: la circulación, los distintos usos del suelo y los puntos focales del conjunto.

D: Proyecto urbanístico
El Club de Campo “La Zagala” conjuga y complementa las características sobresalientes de los barrios parques: laguna de 4 hectáreas; espacios verdes y recreativos; un boulevard principal que vincula todos los sectores del barrio; una senda perimetral multiuso y un buen acceso.
Superficie: 34 hectáreas.
Lotes: 207 lotes, de una superficie mínima de 800 m2.
Uso residencial: 50 % del total.
Uso común: 50 % del total (laguna 16 %, espacios verdes 14 % y circulación 20 %).
Laguna interna de uso recreativo, 4 has y 4 metros de profundidad.
Circulación interna: vías rápidas de ida y vuelta con boulevard de una longitud de 7.500 m. por 15 de ancho, y vías secundarias nacientes desde la avenida. Senderos de usos múltiples y veredas.

E: Servicios/Obras
El barrio será dotado de todas las infraestructuras necesarias para que sea aprobado por los organismos municipales y pueda ser habitado con el nivel de confort y eficiencia requerido. Incluye:

• Movimiento de suelo masivo.
• Cercado perimetral
• Pórticos de acceso.
• Consolidación de calles y obras de arte para drenaje pluvial.
• Nexo y red de agua potable.
• Nexo y red de Gas natural
• Red colectora cloacal e impulsión.
• Nexo, subestaciones y red eléctrica subterránea.
• Iluminación de calles, accesos y perímetro
• Arbolado y parquización de espacios comunes.
• Nexos de agua, energía eléctrica y cloaca.

Obras e infraestructura

1. Agua:
El alcance del proyecto abarca el abastecimiento de agua potable a 207 lotes.
El abastecimiento de agua para la provisión a los respectivos lotes se realizará por medio de una red de distribución de malla abierta. La red se construirá en tubería de polietileno de alta densidad en diámetros desde 90 mm. hasta 50 mm. de clase 6, e irá soterrada a una profundidad especificada.
El punto de conexión para el sistema de agua potable ha sido suministrado por el EPAS, en el pedido de factibilidad de conexión, siendo este en calle Ignacio Rivas y Río Senguer, sobre red de Ø110 mm.

2. Cloaca:
El alcance de la obra abarca la recolección de efluentes cloacales a 207 lotes. Dicha red de recolección de líquidos se construirá en tubería de PVC cloacal de 3.2 mm de espesor en diámetro 160 mm e irá enterrada con una tapada mínima de 90 cm.
El punto de conexión para el sistema de recolección de líquidos cloacales del emprendimiento ha sido suministrado por el EPAS, en el pedido de factibilidad de conexión, siendo este en calle Remigio Bosch y Río Senguerr, sobre red de Ø160 mm.

3. Riego:
El abastecimiento de agua para la provisión a los respectivos lotes se realizará por medio de una red de distribución de malla abierta. La fuente de la que dispondrá el uso del agua para la red de riego será la laguna interna del emprendimiento.

4. Energía eléctrica:
El punto de conexión para el suministro eléctrico ha sido suministrado por CALF, en la línea de media tensión que se encuentra sobre la calle Anaya, en la columna más cercana a la ubicación e la ET.

5. Iluminación:
La iluminación del predio se realizará mediante farolas ubicadas en todas las veredas de las vías de circulación y accesos, las mismas estarán a una altura no menor a 3 metros y serán accionadas por fotocélulas.

6. Gas:
La red de distribución interna, se realiza en diámetros de 90, 75, 63 y 50 mm. La misma funcionará con una presión de 1.5 Kg/cm2. La misma se construye por vereda y por frente de lote. La empresa Camuzzi Gas del Sur emitió la factibilidad para el suministro de los caudales de gas necesarios para la provisión de 207 viviendas.

7. Proyecto vial:
Esta calle vincula los accesos al predio con las distintas vías secundarias, forma un anillo alrededor de la laguna y contará con un cantero central que limitará las calzadas, el ancho total entre los limites de las parcelas es de 15.0 m y 11.0 m de calzada, con doble sentido de circulación. En el ingreso principal se construirá la barrera de control de accesos e ingresos, una rotonda distribuidora e isletas encauzadoras.
Las calles secundarias con doble sentido de circulación, completan la trama y permiten acceder a todos las unidades funcionales. El ancho total es de 12.00 m y 8.0 m de calzada. Al ser calles cerradas en sus extremos se construirán pequeñas rotondas para permitir el retorno de los vehículos, serán diseñadas para vehículos tipo automóvil o pick- up. Las calles secundarias con doble sentido de circulación, completan la trama y permiten acceder a todos las unidades funcionales. El ancho total es de 12.00 m y 8.0 m de calzada. Al ser calles cerradas en sus extremos se construirán pequeñas rotondas para permitir el retorno de los vehículos, serán diseñadas para vehículos tipo automóvil o pick- up, debido a que son estos los que se prevé utilizaran dichas calles secundarias, considerar vehículos de mayores dimensiones, condiciones menos probables de acontecimiento, requerirá mayor desarrollo espacial.

8. Sendero perimetral
Constituye un sendero perimetral que rodea el predio y su función es de esparcimiento como circuito aeróbico, sendero, bici senda y senda peatonal y elemento de seguridad dado que permite el recorrido de todo el perímetro y evita el contacto directo de las áreas individuales con el exterior. El ancho total del sendero será de 7.50 m entre el limite del predio y el de las parcelas.

9. Desagües pluviales:
Con el objeto de evacuar el agua de lluvia del emprendimiento se planteo un sistema de escurrimiento superficial por cunetas que recolectan el agua de los terrenos aledaños y sobre la calle colectando y llevándola hacia los puntos más bajos.
Como criterio general las aguas de lluvia son conducidas hacia el río por efecto de la gravedad con el menor aporte hacia la laguna central del barrio.

10. Laguna
La laguna será el primer cuerpo de agua artificial gestionado en la ciudad de Neuquen. Su calidad está garantizada mediante la renovación del agua, que naturalmente se dan por medio del flujo del agua freática que está conectada directamente al río y además por sendas tuberías colocadas en los extremos de la laguna que garantizan la circulación del agua aun en períodos de estiaje.
La profundidad de la laguna asegurará que el tirante de agua dentro de la misma impida el desarrollo de vegetación en todo el cuerpo de agua y la vida de peces.
La forma de la laguna responde a una concepción estética desde el punto de vista urbanístico y el ajuste de la ecuación económica del proyecto.
La laguna brinda un gran espacio libre combinando atractivos paisajes, con actividades deportivas y recreativas. Por su localizacion, talud, sustrato, tipos de napas y cuencas de influencia puede mantenerse con niveles elevados de transparencia en sus aguas.
Por otra parte, la conformación de esta laguna permite obtener el suelo necesario para la alcanzar los niveles del terreno que garanticen la no inundabilidad de la urbanización y genera un nuevo espacio del cual no existen similares en la ciudad de Neuquén.

11. Cotas del proyecto - ¿Es seguro frente a las inundaciones?
La respuesta a esta pregunta es solo una parte del diseño hidrológico realizado. El diseño hidrológico es: el proceso de evaluación de los eventos hidrológicos en un sistema y la selección de valores para las variables importantes del sistema (caudal, precipitación, pendiente, etc.), con la finalidad de que este sistema se comporte adecuadamente.

La respuesta a la pregunta puntual es de si es seguro el Club de campo es Sí, es seguro frente a las crecidas del río Limay incluso más seguro que sectores muy importantes de la ciudad de Neuquén como jardines del Rey, el Rincón club de campo y amplias zonas expuestas de los procesos torrenciales en el frente de barda.

El diseño del barrio tomó en consideración las normas vigentes en la materia tanto a nivel local como internacional: los criterios de diseño impuestos por la AIC, DGRH y DPA, los criterios de diseño de la NFPI, la academia Nacional de Ciencias de los Estados Unidos y los de la Asociación Meteorológica Mundial. Adoptándose, para las viviendas, una recurrencia de 100 años a lo que se le sumó un revancha a modo de coeficiente de seguridad, que eleva el nivel de recurrencia aún más.

Este diseño hace que todo el terreno se eleve al nivel de diseño, no solo el sector de viviendas, por ello es más exigente aun que el criterio planteado para el proyecto “Paseo de la Costa”, y es la gran diferencia con el Rincón de Emilio y el Rincón Club de Campo que si bien poseen terraplén de protección contra inundación, el terreno se anega por filtración, debido a que la cota del terreno simplemente está más bajo que el nivel del río.

F: Pautas urbanas y arquitectónicas
Áreas comunes
Áreas individuales
División de parcelas
Superficie
Frente
Altura máxima
Fos
Fot
Retiros de construcción
Tipologías de casas

G: Permisos para realizar la urbanización
Se posee todos los permisos necesarios para el desarrrollo del proyecto desde antes de su lanzamiento.
Inicialmente se realizaron todos los diseños urbanísticos y de ingeniería que permitieron obtener las factibilidades de los servicios:
• Factibilidad de DPRH = Cotas de proyecto y laguna.
• Factibilidad del EPAS = Agua y Cloaca
• Factibilidad de Camussi = Gas
• Factibilidad de CALF = Energía eléctrica e iluminación de calles

Con este conjunto de factibilidad que demostraban la viabilidad técnica del Barrio, sumado a una Evaluación Ambiental se realizó la presentación al Municipio de la ciudad de Neuquén, que otorgó el permiso para la realización del Loteo mediante:
• El Dictamen UTG Nº 049/05 del día 22 de Agosto de 2005 = Factibilidad de desarrollo.

Estos permisos, habilitan a FIDUS a dar inicio a la siguiente fase del desarrollo urbano, la suscripción de los contratos, el pago de la tierra y el inicio de obras.

3- Desarrollo urbanístico de la Zona
El desarrollo pensado para los siguientes 4 años es de un total de 5 barrios.
Todos estarán en los alrededores del Club de campo La Zagala.
Se pretende la construcción de una micro ciudad que posea escuela, restaurand, jardín de infantes, supermercado, Club náutico, gimnasio, Shoping, etc. Se prevé un un crecimiento demográfico paulatino hasta alcanzar las 1.000 familias aproximadamente.
También se construirá cuatro torres frente al Río Limay.

Por todo lo mencionado, podemos decir que es el proyecto urbanístico mas importante y con mayor potencial de la ciudad.
4: Comparación de la propuesta FIDUS con la propuesta del Mercado Neuquino.

A. Oferta inmobiliaria en el mercado Neuquino:
• La superficie en general está alrededor de los 600 m2.
• La oferta de barrios cerrados es prácticamente nula en Neuquén.
• La oferta es de baja calidad urbanística y paisajística, no hay diseño.
• El costo unitario oscila entre 25 u$s/m2 (zonas alejadas) y 270 u$s/m2 (centro), con un valor promedio que oscila entre 60 y 120 u$s/m2 para la zonas de Jardines del Rey, Villa dolores, Rincón Club de Campo y Sta. Genoveva.
• Los barrios cerrados en Neuquén poseen muchos problemas estructurales, vinculados a su diseño y a sus infraestructuras.

B. Oferta inmobiliaria de FIDUS en el Club de Campo La Zagala:
• Superficie igual o mayor a 800 m2.
• El club de campo, como está concebido asegura que los gastos futuros en las expensas (estimadas en 200 pesos).
• Es un proyecto urbano agradable con una singular propuesta paisajística que no existe en la ciudad (integración al río y laguna).
• El costo unitario promedio es de 33,20 u$s/m2 y varia según el tipo de lote, entre 24 u$s/m2 y 44 u$s/m2.
• Barrio diseñado en base a las normas urbanas más estrictas y con todas las infraestructuras.

Con estos argumentos nos animamos a decir que es la mejor alternativa de inversión urbana en Neuquén.

B-Estudio Contable Ignacio Carnicero
• En La Zagala se aplicará un esquema que ha sido utilizado con éxito en varios emprendimientos en el país
La Zagala es un emprendimiento inmobiliario organizado como un consorcio al costo por administración
El total de fondos aportados por los consorcistas se destina íntegramente a la compra de la tierra y al pago de obras y servicios profesionales
FIDUS S.A. administra los fondos, contrata y controla las obras y escritura los lotes a favor de los consorcistas
• En los años 80/90 este tipo de emprendimientos se instrumentaba bajo la forma jurídica de un condominio o de una sociedad civil.
El condominio hace vulnerable al emprendimiento ante eventuales riesgos personales de algún condómino (muerte, embargos, etc.) que puedan obstaculizar su desarrollo
La sociedad civil resolvía estos riesgos del condominio pero presentaba un tratamiento impositivo inconveniente
La figura jurídica del fideicomiso se presenta como el mejor formato disponible
• El Fideicomiso está específicamente legislado en el país desde 1995 (Ley 24.441)
Es un contrato (no es una sociedad ni una persona jurídica) en virtud del cual se crea un patrimonio de afectación específica (en nuestro caso, para la ejecución de La Zagala)
Este patrimonio está separado del patrimonio de los participantes y fuera del alcance de sus acreedores personales.
• Los consorcistas aportan dinero al Fideicomiso para ser destinado por FIDUS S.A. exclusivamente a la ejecución del emprendimiento
Un acreedor de un consorcista no puede atacar el emprendimiento. Un acreedor de FIDUS tampoco.
Solamente podría atacarlo una persona que sufriera un daño causado por las cosas que integran el patrimonio fiduciario. Por ello se implementarán estrictos controles y medidas de seguridad
• FIDUS S.A. llevará una contabilidad detallada de los fondos que administra y rendirá cuentas de ello
Afectará el inmueble al régimen de dominio que se considere más conveniente, inscribirá el plano del barrio y otorgará la escritura a cada consorcista.
Luego el consorcio elegirá su administrador para los gastos comunes y expensas
• El tratamiento impositivo del emprendimiento está determinado por su naturaleza implícita de consorcio/condominio
Esto implica que se trata de un fideicomiso no-operativo que no genera ventas a terceros ni ganancias
En el IVA el consorcio actúa como si fuera un consumidor final que contrata bienes y servicios con el IVA incluido.